自宅購入も【不動産投資】として考えるべき
今回は株式投資についてではなく、不動産投資についてです。
経済的自由を目指す身として、もちろん不動産投資についても過去に一度検討したことがありました。
検討した結果、素人が成功するにはハードルが多く且つ高く感じましたので不動産投資でなく今の株式投資に至ります。
（不動産は株式より管理が大変・資金化に手間が掛かる・購入資金が無ければいい物件も手に入りにくい・資産が何十倍に増えることもないというのが検討した結果です。）
ただ毎月の不労所得（不動産所得）に惹かれているのは今も同じです。
不動産投資を勉強して以来、人生３大支出のひとつである自宅購入でも「不動産投資の一環」として魅力ある物件を購入する必要を感じました。
ただ魅力ある物件を購入するには非常に多額のお金が必要となり、一般家庭にとっては厳しいのが実情です。
お金の勉強を始めてから、ずっと次の考え方を大切にしてきました。
お金を連れてくるものが「資産」、連れていくものが「負債」。よって魅力ない物件（自宅）は「資産」ではなく「負債」。
この考え方から必然的に我が家は賃貸です。
賃貸ならイレギュラーにも柔軟に対応可能で、且つ細かいことを考えなくて済みます。
子供の成長状況に応じて住み替えながら、なんなら一生賃貸に住もうと思っていました。
しかし、住み替えに当たって希望に見合う物件が存在しないという現実に直面しました。
学区を変えずに住み替えを考えると圧倒的に物件数が少ないんです。
時の流れと自分の置かれている状況により考え方は変化するものです。
もちろん自宅購入が「負債になること」や「不動産投資の一環」であるという根本的な考え方は変化していませんが、変化したのは自宅に対して心理的に得られるプラス面を考慮するようになったことです。
加えて現状のストレスから抜け出す為、背に腹はかえられないという思いで、現在は購入も一つの選択肢として希望の物件を探しているところです。
なんやかんやで今は自宅の購入も検討しているので、不動産について再度勉強しました。
せっかくなのでこの学んだことを備忘録として記していきます。
今は株式投資のみですが、心のどこかで大家さんになることを夢見ている自分がいます
- 賃貸と購入では、結局どちらがいいのか
- 不動産投資の基礎知識
永遠に答えが出ない問題-賃貸と購入どっちがいいのか-
賃貸VS購入
賃貸と購入どちらが「お得」なのか問題。
結論は出口戦略として売れる不動産を購入可能なら「購入の方がお得」ですが、売れる不動産を購入出来ないなら「賃貸の方がお得」であるとなります。
賃貸VS購入において、計算に含めるべき項目
例えば30年間にかかる賃貸コストと購入コストを比較した場合
１ 賃貸コスト
- 家賃×月数（360ヶ月）で簡単に計算可能
- （２年に一度の更新料や10年に一度の引っ越し費用を含めると、より正確に計算可能）
２ 購入コスト
- 費用として「毎年の固定資産税・毎年の火災保険料・10年〜15年周期で訪れる修繕費・頭金を運用できた場合の運用益」
- 収入として「30年後の売却価額」を考慮すると、計算可能
以上により私が計算した結果、売却可能であれば購入の方がお得となり、売却できなければ賃貸の方がお得となりました。
購入による心理的プラス面を考慮するようになった
自宅について、心理的プラス面を含めて考えるようになりました。
自宅は子供の時を思い起こせば多くの時間を過ごす場所であり、思い出の象徴です。
実際子供が２人以上いると子供の成長に応じて住み替えていくという考えは理想論に感じます。
もちろん子供が独立したら住み替え易いですが、定年前の夫婦が家探しから引っ越しまでをやり遂げるのは体力的に中々厳しいものがあります。
購入すれば家族を育む安定した場所と記憶の財産が自宅に残ります。（あわよくば少しばかりの資産も）
また我が家が住み替えを検討する理由にもなるのですが、子供は家の中を走り回るものです。
戸建なら子供が走る騒音での近隣トラブルとは無縁になり、そういったストレスからの解放もあります。
もちろん戸建賃貸があればいいのですが、物件が少ないのが現状です。
他に否応なしに地域社会との深い関わりも出てきます。
地域社会が家庭・仕事場以外の第三の居場所になることもあり得ます。
購入コストを理解した上でなら「購入も選択肢としてあり」
しかし心理的プラス面を考慮しただけで賃貸より購入の方が良いと言うのは早計です。
結婚や子供が生まれたからという理由だけで周りと同じように自宅を買うのは、経済的自由を目指すという観点から見ると危険ということです。
「購入コスト」を理解し、且つ「一定の場合に該当するとき」に、やっと購入を検討するべきというのが今の考え方です。
購入の場合はローンの支払いだけでなく、修繕費用とその手間が必要になってきます。
ローン完済後も依然として修繕費は必要であり、お金は出ていくことから自宅不動産は「資産」ではなく「負債」と考えるのです。
一定の場合とは
購入コストを理解し且つ、「一定の場合」に該当するときは購入も選択肢としてありと先ほど述べた「一定の場合」とは・・・
- 20年以上同じ場所に住む予定
- 経済的に安定している
自宅不動産から得られる投資収益はデータが存在するアメリカの場合で年0.6％です。
ノーベル経済学賞を受賞したロバート・シラーは、1915年〜2015年の米国の実質住宅収益率を「年間わずか0.6%」と試算している。
（JUST KEEP BUYING 自動的に富が増え続ける「お金」と「時間」の法則） より
日本のデータではありませんが、20年以上住めばやっと購入初期費用（11％）のMAX値を賄える計算です。
経済的に不安定で住み替えを余儀なくされたら、初期費用を賄うことができませんので、経済的に安定していることも大切になります。
この２つの条件を満たすなら、損と心理的プラス面を天秤に掛けた上で購入してもいいと考えられます。
不動産投資で役に立つ知識
不動産投資は「情報弱者である購入者・個人」と「プロである不動産業者」の戦いと思っています。
社会に出てまだ５年〜10年くらいがちょうど購入タイミングとなることが多いため、世間の常識やマネーリテラシーについて勉強する間もなく、人生３大支出の一つの買い物することとなることが購入者にとって不利に働きます。
そんなことから、購入を決める前に知っておくと業者の言いなりにならず済むこともあります。
そもそも売れる不動産とは
ではそもそも売れる不動産とはどんなものか。
売れる不動産をヒントに売れない不動産を少しでも避けたいものです。
- 資産性（価値）がある
- 駅近
- 再建築可能
順に説明していきます。
①資産性（価値）がある
基本的に歪な形の土地より整形地の方が資産性が高いです。
資産性がある不動産の分かりやすい例は、お金持ちエリアに位置する不動産です。
お金持ちエリアにある不動産は価格が下落しにくいです。このエリアでは整形地がほとんどでしょう。
他にはマンションや建物部分についてはすぐに資産価値がなくなりますが、土地の資産価値は無くなりません（多少増減します）。
なのでマンションより戸建ての方が、土地の分だけ資産性が高くなる傾向があります。
②駅近
人口減少により地方自治体の税収が減少する中で、公共インフラ（上下水道・電気・ガス）の整備は街の外れより駅近（街の中心地）の方が優先されるのは明白です。
駅近がもたらす利益はそれだけなく、勤労世代であれば通勤時間の節約、年金世代であれば車の代替移動手段といったように多岐に渡ります。
さらに資産性の向上にも寄与します。
駅から５分以内であれば文句なしです。
最低でも駅から10分以内の不動産にしたいところです。
因みに不動産広告表示の最寄駅への時間（例 徒歩7分）は距離で計算されていますので、実際にはもう少し時間が掛かります。
③再建築可
建物は30年40年もすれば基礎の土台部分が傾いてきます。
リフォームやリノベーションで多少軽減できたとしても、いづれは建替えが必要になります。
そのために再建築不可の不動産ではどうしようもできません。
再建築可能にするために日本には「旗竿地」に建つ不動産が多く存在します。
旗竿の形から分かるように建物が隣り合わせになるため、日当たりや風通しが悪くなりやすいので注意が必要です。
そのため割安となりますが、そこは売る時も同じことです。
あと細かいことを言えば、日当たり・周辺施設・学区・方角が気になりますが、まず上記の三条件を備えた不動産を購入できるなら出口戦略が可能となってきます。
それでも新築に30年間住んで、購入価格付近で売ることが出来たら万々歳で、４〜５割での売却が妥当ラインです。
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産を購入する場合に掛かる費用として不動産会社に支払う仲介手数料があります。
これは仲介してもらったら支払うもので、いわば成功報酬として支払う費用です。
これが決して馬鹿にできない金額なんです。
ただ法律で上限が定められており、「成約価格の３％＋６万円＋消費税」となっています。
3,000万円の物件であれば、3,000万円×３％＋６万円＋9.6万円＝105.6万円になります。
費用として高額ですので、納得するまで不動産会社の担当者とコミュニケーションを取った方が良さそうです。
慣習として実際は借主から１ヶ月分を取っているのがほとんどです。
他のコストとしては、購入コストのところで話した初期費用（物件価格の２％〜11％）や年間のランニングコスト（物件価格の１％〜２％）を計算の目安として知っていると便利です。
ペアローンのデメリット
近年不動産価格の上昇が騒がれています。
時代とともに共働きが増えている今、夫婦共有名義で購入し夫婦共に住宅ローンを組むペアローンが増えています。
不動産業者は一人でローンを組むより高額な不動産を購入できるメリットを謳い文句に誘ってきます。
メリットがあればデメリットもあるというのが世の常というものです。
ペアローンのデメリットとしては、離婚して自宅を売却する場合に夫婦双方の同意が必要になるということです。
メリットだけの金融商品は存在しないということを肝に銘じておく必要があります。
他にも不動産を使った金融商品「リバースモーゲージ」などがありますが、同様です。
こういった不動産に関する知識が参考文献にも載せた漫画「正直不動産」から学べますので、おすすめです。
以上 自宅購入も【不動産投資】として考えるべき でした。
参考文献
- ニック・マジューリ（2023）JUST KEEP BUYING 自動的に富が増え続ける「お金」と「時間」の法則 ダイヤモンド社
- 大谷アキラ（2017）正直不動産 小学館
